为进一步规范不动产执行过程中有关租赁合同问题的审查裁决，打击利用“虚假租约”干扰执行的行为，保护各方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释规定，在总结执行司法实践经验的基础上，制定本指导意见。

第一条 案外人以对被执行不动产享有租赁权为由向人民法院提出执行异议的，该异议成立应依法同时具备以下条件：

（一）租赁合同真实有效并已实际履行，且合同的签订时间发生在被执行不动产被设定抵押、查封之前；

（二）案外人实际占有使用不动产，且占有时间发生在被执行不动产被设定抵押、查封之前。

案外人应对上述事实承担举证责任，举证不能的，人民法院对执行异议不予支持。

第二条 人民法院对以下情形可认定租赁关系形成于被执行不动产抵押、查封之前，但有其他相反证据足以推翻的除外：

（一）案外人在不动产抵押和查封前已就租赁关系提起诉讼或仲裁的；

（二）租赁合同在抵押或查封前已在不动产登记机构登记备案的；

（三）租赁合同在抵押或查封前已在公证机关办理公证的；

（四）租赁当事人在抵押或查封前已经缴纳租金收入所得税的；

（五）由其他第三方主体出具证据并经人民法院审查采纳的可证明租赁关系真实性的事实。

第三条 人民法院可以通过审查以下事实，认定案外人持续占有被执行不动产的时间：

（一）案外人在被执行不动产内持续进行生产经营的起止时间；

（二）案外人以被执行不动产为住所地申领营业执照的时间；

（三）案外人持续支付被执行不动产的水电气、物业管理等费用的起止时间；

（四）案外人根据租赁用途对被执行不动产进行装修的时间；

（五）案外人提供其他确切证据证明其占有被执行不动产的时间。

第四条 人民法院对以下情形可不予支持案外人提出的执行异议：

（一）案外人与被执行人恶意串通，以不合理的租金价格、租金支付方式、租赁期限等明显不符合市场交易习惯承租被执行的不动产。

（二）案外人与被执行人恶意串通，伪造租金支付凭证的。

（三）被执行人将其名下不动产在查封之前交付案外人长期使用，并约定以租金抵偿其对案外人的债务，如有证据证明被执行人与案外人恶意串通损害其他债权人合法权益的。

第五条 人民法院对于案外人已经一次性支付租金的主张，可通过租金支付凭证、证人证言等证据及其与租赁合同是否具有关联等事实综合认定租金支付事实。对没有确切证据证明或支付款项与租赁合同不具有关联性的，人民法院对案外人已经一次性支付租金的事实不予认定。

第六条 当事人对是否以明显不合理的租金价格承租被执行不动产存在争议的，可以申请委托评估机构作为第三方进行评估。人民法院可以将评估报告作为认定租金价格、租期、支付方式是否合理的依据。

第七条 人民法院可以根据申请执行人或其他案件当事人的申请，对案外人所主张的租赁合同的真实性进行鉴定。鉴定费用由申请鉴定一方当事人代垫。鉴定机构作出鉴定后，人民法院根据鉴定结论责成承担鉴定不利后果的一方负担鉴定费用。

经初步审查，人民法院认为案外人或被执行人提交的租赁合同真实性存疑的，可以依职权主动启动司法鉴定程序。

第八条 被执行人或案外人就同一执行标的物，先后向人民法院提交两份内容相互矛盾的租赁合同，应当作出合理的解释，并提供确切证据证明。无法合理解释的，人民法院对执行异议不予支持。

第九条 案外人主张被执行不动产转租的，人民法院应当要求案外人承担以下举证责任：

（一）案外人与被执行人之间租赁合同的真实性；

（二）案外人与次承租人之间租赁合同的真实性；

（三）租赁合同已在抵押、查封之前实际履行并由次承租人占有使用。

案外人举证不能的，人民法院对执行异议不予支持。

第十条 公证机关对不动产占有现状的公证，可以作为人民法院认定不动产占有状况的证据。除非当事人提供足以推翻公证文书的相反证据，否则公证文书可作为人民法院认定占有事实的依据。

第十一条 人民法院作出的被执行不动产带租约拍卖行为，申请执行人依照《民事诉讼法》第二百二十五条提出执行行为异议的，人民法院应当追加承租人为第三人。当事人（包括申请执行人和第三人）对人民法院作出执行异议裁定不服，可依法向上一级人民法院申请复议。

第十二条 人民法院作出的对被执行不动产不带租约拍卖行为，承租人有权依照《民事诉讼法》第二百二十七条以案外人主体提出执行标的异议。当事人不服执行异议裁定的，可依法提起执行异议之诉。

第十三条 人民法院查封被执行不动产后，应当依法在被执行不动产现场公告或告知相关利害关系人应在执行标的执行终结前或执行程序终结前提出执行异议。超过该期限提出的异议，人民法院不予受理。

第十四条 被执行人与案外人伪造虚假的租金支付证据，虚构租赁关系和租金支付的事实，构成以编造虚假租约方式拒不执行或干扰法院执行工作，人民法院可依法对相关责任人予以拘留、罚款。构成拒不执行判决、裁定罪，非法处置查封、扣押、冻结的财产罪等犯罪的，对相关责任人依法移送司法机关追究刑事责任。

第十五条 本意见执行中如发现与法律及司法解释不一致的，依照法律及司法解释规定执行。

第十六条 本意见由盘山县人民法院审判委员会负责解释。

第十七条 本意见自发布之日起试行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　盘山县人民法院

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018年5月7日